Posted by Quelles sont les caractéristiques de la vente en viager ? Toutes les informations à connaitre pour faire le bon choix.
Rendre liquide son patrimoine immobilier pour améliorer sa retraite tout en continuant de vivre chez soi : une envie légitime des retraités français. 85% disent vouloir vieillir à domicile. (source : étude Ifop et Sociovision)
Concrètement, comment faire pour monétiser sa propriété immobilière, percevoir un complément de retraite à vie tout en restant cher soi ?
La vente en viager est-elle la solution idéale ?
Quelques définitions
Le mot « viager » est un adjectif, issu de l’ancien français viage (durée de la vie). Le dictionnaire Le Petit Robert donne la définition suivante « Qui doit durer pendant la vie d’une personne et pas au-delà ».
La « rente viagère » est un complément de revenu à vie perçu par le vendeur.
Juridiquement, le contrat « viager » apparaît dans le Code Civil en 1804. Il est défini comme une manière d’acquérir la propriété, en particulier la propriété d’un bien immobilier, et consiste en un paiement régulier d’une rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes concernées.
La vente d’un bien immobilier en viager est donc conditionnée par le versement d’une rente viagère, durant toute la vie du vendeur.
Dans plus de 90% des cas, le vendeur d’un bien immobilier en viager souhaite continuer à vivre dans le bien immobilier qu’il vend, on parle de viager occupé. Pour cela, le vendeur se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation à vie (= occupation à vie). La vente en viager occupé est donc caractérisée par le paiement d’une rente viagère mensuelle et par un Droit d’Usage et d’Habitation à vie.
Le « viager sans rente » ou vente de la nue-propriété désigne la vente d’un bien immobilier avec une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation à vie, mais dont l’intégralité du prix est versée au moment de la transaction (capital important et immédiat).
Pourquoi vendre mon bien en viager ?
Des revenus trop faibles à la retraite, une envie de réaliser des projets pour soi-même ou pour aider ses proches, ses enfants et petits-enfants, l’envie de se faire plaisir tout simplement et de profiter de sa retraite, les raisons sont nombreuses de vouloir des liquidités supplémentaires.
Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale et/ou secondaire et/ou immobilier locatif), vendre en viager permet d’accéder à une entrée d’argent supplémentaire, en transformant une richesse bloquée, un patrimoine immobilier illiquide en liquidités financières immédiatement disponibles.
Le viager, comment ça marche ?
Un principe simple
Le retraité propriétaire immobilier vend la nue-propriété (les « murs ») de son bien immobilier, en échange d’une somme payée au comptant, appelée « bouquet » perçue le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, et d’une rente viagère mensuelle. La transaction fait l’objet d’un acte authentique de vente signé chez le notaire, avec un ensemble de clauses et de dispositions : indexation annuelle de la rente viagère, majoration de la rente viagère en cas de libération anticipée du bien, répartition des taxes, charges et travaux entre le vendeur et l’acquéreur-investisseur, privilège vendeur, clause résolutoire,….
Les différents types de viager
En viager occupé, le vendeur se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) durant toute sa vie (= occupation du logement à vie), afin de pouvoir continuer à occuper le bien comme avant, sans changer ses habitudes et son environnement.
En viager libre, le bien est vendu sans réserve ; l’acquéreur dispose donc librement du bien dès la transaction. Le prix de vente se décompose en un bouquet (capital) et une rente viagère mensuelle.
Le calcul du prix de vente
Au moment de vouloir vendre votre bien en viager, vous vous poserez inéluctablement une question primordiale et légitime : combien allez-vous obtenir avec la vente de la nue-propriété de votre bien ?
Tout bien immobilier a une valeur de marché, qui correspond au montant que l’on pourrait obtenir en vendant la pleine propriété de son bien immobilier, libre de tout occupant. C’est la valeur vénale, qui est estimée par un expert immobilier, en toute indépendance.
En vendant votre bien en viager occupé, tout en continuant de l’habiter durant toute votre vie, une décote d’occupation sera appliquée à la valeur vénale, étant donné que l’acquéreur du bien immobilier ne pourra pas occuper le bien et obtenir de revenus locatifs en le louant. La décote est calculée en fonction de l’espérance de vie, chez Renée Costes, nous utilisons la table de référence du barème Daubry. Cela donne la valeur économique du bien grevé du droit d’usage et d’habitation (DUH).
Enfin, cette valeur économique est partagée en deux parts : le bouquet qui sera versé immédiatement lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (en moyenne 20 à 30% du prix de vente), et la rente viagère mensuelle. La rente viagère fait obligatoirement l’objet d’une indexation annuelle, prévue au contrat, pour prendre en compte les effets de l’inflation et maintenir le pouvoir d’achat du vendeur.
Vendre en viager présente donc de nombreux avantages et des garanties pour le vendeur :
- D’un point de vue fiscal, le bouquet n’est pas taxé, et les rentes viagères bénéficient d’un abattement :
- 70% pour les personnes à partir de 70 ans ;
- 60% pour les personnes âgées de 60 à 69 ans ;
- 50% pour les personnes âgées de 50 à 59 ans ;
- 30 % pour les personnes âgées de moins de 50 ans.
- Le risque de non-paiement de la rente viagère est rare. Des garanties sont prévues dans le contrat de vente pour être protégé en cas de litige : le privilège du vendeur et la clause résolutoire. Le contrat de vente est résilié et le vendeur récupère la pleine propriété de son bien et conserve le bouquet et l’ensemble des rentes viagères perçues.
Pour en savoir plus et poursuivre la lecture :
- Puis-je vendre en viager d’autres biens que ma résidence principale ?
- Comment maintenir mon train de vie à la retraite ?
- Seniors, comment financer son maintien à domicile ?
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