Posted by Connaissez-vous l’investissement en nue-propriété ? Quelles sont les avantages de cet investissement ?
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La technique de démembrement de la propriété immobilière, en séparant la nue-propriété (les « murs ») et l’occupation (droit d’usage et d’habitation) ou l’usufruit (occupation ou location du logement et perception des loyers), permet à l’investisseur d’acquérir un bien immobilier à prix réduit = décote liée à l’occupation du bien par le vendeur (40 à 50%).
L’investisseur-acquéreur n’a aucune contrainte de gestion locative (lourdeur administrative, impayés, dégradations, vacance locative) et n’alourdit pas sa fiscalité.
- Le vendeur, un retraite propriétaire, cède la nue-propriété (vente, donation à ses enfants).
- Il conserve l’usufruit (occupation ou location et perception des loyers) ou un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie). Il conserve le bien en bon état.
L’investissement en nue-propriété doit être considéré comme un investissement à long terme pour obtenir un complément de revenu au moment du passage en retraite : Epargne Retraite Immobilière.
A lire : Quelle est la différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation (DUH) ?
La nue-propriété, un outil d’optimisation fiscale
Investir en nue-propriété permet de :
- Réduire l’assiette soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : vous déclarez uniquement la valeur de la nue-propriété dans l’assiette taxable de l’IFI.
- Ne pas alourdir sa fiscalité : le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant toute la durée du démembrement et n’a donc ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer.
- Minorer l’impôt sur la plus-value lors de la revente : en cas de revente du logement à l’issue de la période du démembrement, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété à sa date d’entrée dans le patrimoine du vendeur (et non le prix payé par l’acquéreur compte tenu de la décote). Si vous attendez 30 ans ou plus avant la revente, vous serez totalement exonéré d’imposition sur la plus-value.
A lire : Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
Anticiper la transmission du patrimoine grâce à la donation de la nue-propriété
Grâce à la nue-propriété, les Droits de donation et de succession (DMTG) sont considérablement réduits. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur décotée de la nue-propriété du bien.
La nue-propriété, un investissement patrimonial
L’investissement en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier ou de diversifier son patrimoine.
Autre avantage, vous pouvez revendre la nue-propriété à tout moment. En effet, il n’est pas soumis à des contraintes de durée de conservation minimum.
En conclusion, à qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?
Cet investissement correspond particulièrement aux profils suivants :
- taux marginal d’imposition plutôt élevé (41%)
- éventuellement imposé à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- n’ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat
- désireux de se constituer un complément de revenu pour la retraite ou transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants
A lire :
- Investir en nue-propriété : quels avantages pour les acquéreurs-investisseurs ?
- Pourquoi est-il important et essentiel de préparer sa retraite ?
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