Vendre ou acheter en viager ou nue-propriété, tout ce que vous avez vraiment à y gagner

Vendre ou acheter en viager ou nue-propriété, tout ce que vous avez vraiment à y gagner

Pourquoi le viager est-il un « bon plan » ? Quel est l’intérêt de vendre ou d’investir en viager ?

Le démembrement de la propriété immobilière (viager, nue-propriété, vente à terme) est un marché en plein boom : 5 500 transactions par an, + 6% de croissance annuelle du marché en 2021. (source : baromètre Renée Costes 2022).

La question n’est plus « seriez-vous prêt à acheter ou vendre en viager ? » mais comment monétiser la propriété immobilière, un patrimoine dormant, en liquidités financières immédiatement disponibles et/ou en complément de revenu à vie et comment investir en démembrement de la propriété immobilière (nue-propriété) pour se constituer une épargne retraite complémentaire disponible au moment du passage en retraite et/ou transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants ?

En effet, en 2050, près d’un habitant sur trois aura plus de 60 ans. (source : INSEE) L’évolution démographique, le vieillissement de la population française sont un enjeu politique et sociétal et la monétisation de la propriété immobilière est une solution simple, sécurisée (Code civil de 1804 aux articles 1968 à 1983) et pérenne.

La monétisation de la propriété immobilière (viager, nue-propriété, vente à terme)

8 personnes sur 10 âgées de 65 ans et plus sont propriétaires de leur résidence principale. Les retraités français ont ainsi beaucoup d’argent dans l’immobilier et ils peuvent débloquer cette épargne immobilière pour obtenir des liquidités financières immédiatement disponibles et ainsi mener à bien leur projet : avoir des revenus complémentaires, aider ses enfants au moment où ils en ont réellement besoin grâce à la donation de son vivant,…   

Vous vendez la nue-propriété (les « murs ») en conservant un droit d’usage et d’habitation (= occupation à vie ou pendant une durée déterminée) ou l’usufruit (= occupation ou location et perception des loyers). Vous percevez un capital (le bouquet) le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire puis une rente viagère en fonction de la solution choisie par le vendeur.

Les différents types de vente

  • Le Viager Occupé représente 9 ventes sur 10 : le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit et il perçoit un bouquet et une rente viagère mensuelle.
  • Le Viager Libre (environ 8% des opérations) : le vendeur perçoit un bouquet et une rente viagère mensuelle. Il n’occupe pas le logement et remet les clés à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. L’acquéreur-investisseur peut occuper le bien ou le mettre en location et percevoir des revenus locatifs (loyers).

=> En moyenne, le vendeur reçoit 732 euros chaque mois, soit +53% de revenus grâce à la rente viagère (source : baromètre Renée Costes 2022).

  • La vente en Nue-Propriété se développe rapidement ces dernières années. Le vendeur perçoit comptant et immédiatement la totalité du montant fixé tout en gardant un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie), ou l’usufruit (occupation ou location et perception des loyers).

=> En moyenne, le vendeur reçoit un capital de 251 057 euros, soit + 342% de patrimoine financier grâce au capital reçu immédiatement (source : baromètre Renée Costes 2022).

68% des vendeurs ont des enfants (source : baromètre Renée Costes 2022)

Les solutions de monétisation de la propriété immobilière permettent de commencer à aider les enfants plus tôt, au moment où ils en ont besoin. De plus en plus de parents ne souhaitent pas que leurs enfants attendent 20 ou 30 ans pour toucher un héritage.

Dans 21% des cas, l’objectif est d’anticiper la succession en effectuant des donations à un proche. (dans 34% des cas, l’objectif est avant tout de financer les besoins du quotidien : hériter de soi-même pour maintenir son niveau de vie et rester autonome).

Pour les investisseurs, il s’agit d’un investissement socialement responsable (ISR) puisque 100% des montants investis vont à des retraités (solidarité intergénérationnelle).

Une solution gagnant-gagnant

Fiscalement, ces solutions sont très intéressantes. Les frais de mutation sont calculés sur la valeur décotée du bien. Le bouquet est exonéré d’impôt s’il s’agit de la résidence principale. La rente viagère bénéficie d’un abattement : 70% à partir de 70 ans (60% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans).

Si le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation, la taxe foncière, les charges propriétaires et les gros travaux sont transférés à l’acquéreur-investisseur. Le vendeur devra s’acquitter de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’acquéreur-investisseur déclare uniquement la valeur de la nue-propriété du bien. Le vendeur déclarera la valeur du DUH (droit d’usage et d’habitation).

L’investisseur évite les soucis et les contraintes de la gestion locative : lourdeur administrative, impayés, dégradations, vacance locative.

La rentabilité annuelle d’un investissement en viager ou en nue-propriété est de 6,6% pour une durée d’investissement de 14,7 ans (source : baromètre Renée Costes 2022).

Pour en finir avec les idées reçus, quelques conseils de lecture :

A lire : Le viager, mode d’emploi

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