Posted by Démembrer la propriété d’un bien immobilier consiste à scinder le droit de propriété en deux droits réels distincts :
- L’usufruit qui se compose de l’usus et du fructus, c’est-à-dire du droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.
- La nue-propriété qui se compose de l’abusus, entendez par là du droit de disposer à terme de la pleine propriété du bien.
Comment est donc réparti le prix de vente d’un bien immobilier démembré entre l’usufruit et la nue-propriété ?
Plusieurs options existent, en voici le détail :
La règle de répartition du prix d’un bien immobilier démembré
Si aucune précision n’est donnée, la règle est une répartition du prix au prorata des droits de chacun. Généralement, les notaires appliquent le barème de l’article 669 du Code Général des Impôts pour répartir le prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % |
| Au-delà | 10 % |
Ce barème qui définit la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier est exclusivement fiscal, on peut donc y déroger en prévoyant une clé de répartition différente. Une répartition conventionnelle basée sur une évaluation économique prenant en compte le rendement du bien et l’espérance de vie est une clé de calcul très pertinente.
Chez Renée Costes, nous utilisons le barème Daubry pour calculer les mensualités.
Il existe deux alternatives à la répartition classique du prix tel qu’évoquée ci-dessus.
Les parties peuvent décider de conserver les bienfaits du démembrement et de le reporter sur un nouveau bien.
Elles peuvent aussi conclure une convention de quasi-usufruit.
1) Le remploi du prix de cession dans un autre actif démembré ou report du démembrement sur un nouveau bien
Concrètement, après la cession d’un bien immobilier en démembrement, le souhait des parties peut être de reporter ce démembrement sur un autre bien immobilier qui sera lui-même démembré. Cette solution présente l’avantage de conserver les effets du démembrement tout en investissant dans un bien adapté aux objectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ce report du démembrement du prix de cession d’un bien peut porter sur un bien locatif productif de revenus. Le report doit être prévu dans l’acte de cession du bien.
Le prix de vente du bien démembré est donc réemployé dans un nouvel actif démembré.
Il s’agit alors d’un remploi par subrogation permettant de maintenir le démembrement sur le bien nouvellement acquis. Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier pourra :
- Percevoir les fruits de ce nouvel actif démembré : revenus fonciers, dividendes, coupons, intérêts…
- Utiliser le bien démembré en l’habitant.
Selon l’article 1133 du Code Général des Impôts (CGI), au décès de ce dernier, le nu-propriétaire deviendra alors plein propriétaire du bien acquis sans fiscalité. Pour autant, des précautions devront être prises pour éviter qu’au décès de l’usufruitier, l’administration fiscale ne considère que le bien acquis fait partie de la succession de ce dernier, comme l’indique l’article 751 du CGI.
Car ce type de théorie pourtant bien réelle, repose sur le fait que les démembrements opérés peu avant le décès de l’usufruitier sont suspects aux yeux de l’administration fiscale. Elle peut estimer que le but était d’appauvrir l’usufruitier peu avant son décès en donnant une partie de son patrimoine au nu-propriétaire. Et de pouvoir bénéficier, par la suite, de la réunification de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire sans « friction » fiscale au décès de l’usufruitier, comme le stipule l’article 1133 du Code Générale des Impôts.
C’est pourquoi, l’alinéa 2 de l’article 751 du CGI précise qu’afin d’éviter toute contestation, les parties devront constater ce remploi dans un acte authentique avec une mention du remploi des sommes perçues dans l’acte de vente.
2) La remise de l’intégralité du prix de vente au seul usufruitier ou quasi-usufruit
Concrètement, le nu-propriétaire et l’usufruitier conviennent de remettre entre les mains de l’usufruitier la totalité du prix de vente, à charge à lui de restituer l’équivalent au nu-propriétaire à son décès.
L’usufruitier est libre de disposer des fonds comme il l’entend. Il peut réaliser les investissements qu’il souhaite ou consommer le capital.
Une créance de restitution est inscrite au passif de la succession de l’usufruitier. Elle constitue un passif de succession déductible de la masse successorale pour la liquidation des droits. Le nu-propriétaire reçoit l’équivalent du prix de vente au décès de l’usufruitier et cela sans fiscalité.
Cette décision de reporter le démembrement sur le prix de vente doit apparaître à l’acte de vente ou convention de quasi-usufruit. Cette convention a pour objectif d’acter l’existence du quasi-usufruit, ses règles de fonctionnement, le montant de la créance de restitution et son éventuelle indexation, voire les garanties ou cautions qui y sont associées.
En conclusion, la vente d’un bien en démembrement de propriété nécessite l’accompagnement d’un expert. Ce professionnel vous accompagnera dans la mise en place d’une solution répondant à vos objectifs financiers, patrimoniaux et successoraux.
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