Posted by Acheter un bien immobilier en nue-propriété est une stratégie d’investissement efficace et rentable.
Ce mécanisme juridique, appelé démembrement de propriété immobilière, permet de séparer le droit de propriété en deux droits distincts : d’une part la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer des « murs », d’autre part l’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien pour soi-même ou le louer et d’en percevoir les revenus.
Mais se constituer un patrimoine en achetant en nue-propriété n’est pas une transaction qui se fait à la légère ! Que devez-vous savoir avant d’investir en nue-propriété ?
Comment acheter en nue-propriété ?
L’achat d’un bien en viager est une illustration de l’acquisition en nue-propriété. En vendant la nue-propriété de son bien, une personne âgée peut continuer d’y vivre tout en percevant une rente viagère mensuelle. De son côté, l’acquéreur aura la pleine jouissance du bien au décès du vendeur (crédirentier) ou lors de la libération anticipée du bien. Grâce à ce mécanisme, il aura bénéficié d’un prix d’acquisition moins élevé (décote de 30 à 40%).
Pendant la durée du démembrement, généralement entre 15 et 20 ans, le vendeur-occupant ou l’usufruitier ont en charge l’entretien du bien. Le nu-propriétaire est délivré de tout souci de gestion locative. A l’issue du démembrement, il récupère la pleine-propriété du logement sans frais, ni taxation supplémentaire.
La nue-propriété permet donc à un investisseur d’acquérir un bien immobilier à des tarifs inférieurs à ceux du marché, en sécurisant son placement et en se dégageant des obligations et soucis de la gestion locative.
Pourquoi acheter en nue-propriété ?
En achetant la nue-propriété d’un bien, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix, en contrepartie de la privation temporaire du droit d’y résider ou de le louer.
En plus de se constituer un patrimoine à transmettre à ses héritiers, il bénéficiera d’avantages fiscaux.
· Se constituer un patrimoine à moindre coût.
L’investissement immobilier en nue-propriété consiste ainsi à acheter un bien tout en renonçant au droit d’en user pendant une durée déterminée. Autrement dit, l’acquéreur ne pourra y résider ni mettre le bien en location jusqu’à l’extinction du démembrement de propriété (décès du vendeur ou libération anticipée du bien).
En contrepartie de la privation de l’usage du bien, le nu-propriétaire bénéficie d’un prix d’achat avec une décote de l’ordre de 30 à 40% par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
- Anticiper et compléter ses revenus à la retraite.
De nos jours, pour un retraité, bénéficier de placements qui lui assurent des revenus réguliers est prioritaire.
L’achat de la nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire est très intéressant pour un investisseur qui est lourdement imposé sur son revenu. C’est le cas de beaucoup de personnes qui ont un revenu important pendant leur période d’activité et une retraite nettement plus faible.
Sachant que l’investisseur n’aura pas à déclarer la nue-propriété dans son patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il pourra donc réaliser une économie d’impôt non négligeable pendant toute cette période s’il y est assujetti.
Ainsi, en investissant en nue-propriété, il est possible de se préparer des revenus réguliers pour la retraite (loyers,…).
· Optimiser sa fiscalité.
Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyers, il n’y a pas d’incidence sur son imposition sur le revenu.
En cas d’acquisition de la nue-propriété avec une réserve d’usufruit, pendant la durée de démembrement, c’est l’usufruitier qui supporte les impôts et taxes liés à la jouissance du bien.
En cas d’achat de la nue-propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers. Il peut même être possible de générer un déficit foncier : le nu-propriétaire restant redevable notamment des grosses réparations, celles-ci pourront le cas échéant être déduites de ses revenus fonciers.
· Transmettre un patrimoine à ses héritiers.
L’achat en nue-propriété permet aussi la transmission d’un patrimoine à ses descendants, et ce à moindre coût.
En effets, si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
A RETENIR : Les avantages de l’achat en nue-propriété
- Un prix attractif : décote sur le prix d’achat de l’ordre de 30 à 40% par rapport au même bien acquis en pleine propriété
- La sécurité du placement dans la « pierre »
- Aucun souci de gestion
- L’absence de frais et de fiscalité à la sortie : au terme de la période de démembrement, l’acquéreur retrouve la pleine propriété du bien, sans avoir 1€ de plus à débourser.
- L’absence d’impact sur la fiscalité : pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu.
- Le partage de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) entre le nu propriétaire et l’usufruitier (669 CGI) : l’IFI est partagé entre les deux parties et calculé en proportion des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété.
- Transmettre à moindre coût fiscal : en cas de transmission de la nue-propriété aux héritiers, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
En conclusion, acheter un bien immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, d’anticiper ses revenus à la retraite, d’optimiser sa fiscalité et de préparer sa transmission (donation, succession).
L’investissement en nue-propriété est donc une solution d’épargne retraite immobilière et s’adresse à tous les budgets, y compris des profils ayant des capacités d’investissement plus modestes.
Vous avez des questions sur la nue-propriété, consultez la Foire aux Questions (FAQ).