Dans un démembrement de la propriété immobilière, le vendeur occupe systématiquement le logement : Vrai ou Faux ?

Dans un démembrement de la propriété immobilière, le vendeur occupe systématiquement le logement : Vrai ou Faux ?

Le démembrement est un outil de gestion du patrimoine qui comporte des dispositions légales et des règles de gestion et de fiscalité.

Bien les connaître permet de personnaliser et d’adapter la solution aux besoins du vendeur.

En termes d’usufruit, il existe différentes solutions allant de l’occupation du logement à sa libération en passant par la location. On vous explique ces différences !

Le principe du démembrement immobilier

Le démembrement de propriété immobilière sépare la pleine propriété d’un bien en deux entités : l’usufruit et la nue-propriété.

Le vendeur vend la nue-propriété (« les murs »), et conserve l’usufruit (utilisation du bien = occupation et/ou perception des revenus : les loyers).

La fonction du contrat de démembrement est d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée de ce bien : un complément de revenu pour l’usufruitier, un investissement dans la pierre rentable pour le nu-propriétaire.

La libre utilisation de l’usufruitier

L’usufruitier est libre d’utiliser le bien comme bon leur semble. Il peut décider d’habiter le logement (viager occupé, vente à terme occupé), de le louer (vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit) ou de le laisser vacant (viager libre, vente à terme libre).

Par conséquent, le vendeur n’occupe pas systématiquement le logement dans un démembrement immobilier !

En cas de mise en location du bien, il sera le seul bénéficiaire des loyers et le seul à avoir un droit de regard sur le choix des locataires.

En résumé, l’usufruitier peut occuper et/ou louer le bien mais il ne peut pas le vendre.

En contrepartie du droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien, il a certains devoirs.

Les obligations de l’occupant d’un bien en démembrement

Dans le cadre d’un démembrement immobilier, il faut distinguer 2 cas :

  1. La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit
    • L’usufruitier est alors redevable de la taxe foncière.
  2. La vente de la nue-propriété avec un droit d’usage et d’habitation (DUH) pour le vendeur
    • L’occupant paye la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM).

Le vendeur a l’obligation d’assumer l’entretien du bien afin de le conserver dans son état initial. Les gros travaux touchant au bâti sont à la charge du nu-propriétaire.

 L’importance de l’accompagnement par un expert

En faisant appel à Renée Costes, que vous soyez vendeur ou acquéreur-investisseur, vous avez l’assurance d’être accompagné tout au long du projet (avant-vente, vente avec la signature de l’acte authentique de vente & après-vente).

La société Renée Costes est garante de l’application des droits, des obligations et des devoirs des deux parties :

  1. Les vendeurs :
    • Définition de la meilleure solution en fonction des besoins et projets du vendeur : viager occupé ou libre, vente de la nue-propriété avec un droit d’usage et d’habitation pour le vendeur ou une réserve d’usufruit, vente à terme occupé ou libre,…
    • Mise en vente du bien : rédaction de l’annonce
    • Sélection des acquéreurs : vérification de la solvabilité, viabilité et fiabilité du projet d’investissement
    • Rédaction de la convention de démembrement avec le notaire
    • Mise en place et suivi de la solution de démembrement suite à la signature de l’acte authentique de vente
  • Les acquéreurs :
    • Vérification de la cohérence du projet d’investissement : objectifs de l’investissement, épargne disponible, capacité d’épargne mensuelle et sur la durée,…
    • Sélection des biens en fonction des critères d’investissement de l’acquéreur
    • Organisation des visites
    • Rédaction de la convention de démembrement avec le notaire
    • Mise en place et suivi de la solution de démembrement suite à la signature de l’acte authentique de vente et jusqu’au remembrement de la propriété (décès du vendeur ou libération anticipée)

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