Posted by Si le viager en France ne représente qu’un tout petit pourcentage des transactions immobilières réalisées chaque année (moins de 1% des ventes, soit entre 5 000 et 8 000 ventes seulement sur les 1 059 000 transactions réalisées dans l’ancien en 2019), contrairement aux idées reçues, les Français ont une bonne connaissance de ce dispositif, puisqu’ils sont presque 8 sur 10 à déclarer savoir de quoi il s’agit.
Pourtant, le viager est affublé d’une mauvaise réputation, du fait que cette vente repose sur un aléa : l’espérance de vie du vendeur. Le viager serait immoral !
Les principales raisons de la mauvaise image du viager
Le viager est une transaction immobilière qui présente de nombreux avantages tant pour le vendeur (crédirentier) que pour l’acquéreur (débirentier) et cette pratique est connu des Français. Mais ce type de vente ou d’achat reste cependant prisonnier d’une image immorale : celle de spéculer sur le décès attendu du vendeur.
Mais au-delà de cette raison profondément ancrée dans l’imaginaire français, bon nombre y voient aussi un risque financier en termes d’investissement immobilier car ils pensent qu’ils vont trop payer par rapport au prix du marché !
De plus, s’ils achètent, c’est souvent parce que les acquéreurs ont besoin tout de suite d’un bien, et désirent donc s’y installer sans tarder. D’ailleurs, cet état de fait se confirme tous les jours dans le quotidien des agences immobilières : on achète un bien lorsqu’on en a besoin, et ce même si le marché n’est pas le plus propice.
Viager : une mauvaise image pour de mauvaises raisons
Au-delà du film « Le Viager » réalisé par Pierre Tchernia qui a laissé une image marquante à tous ceux qui l’on regardé. Et ce, bien qu’il s’agisse d’une totale fiction, il existe un fait bien réel qui alimente la mauvaise réputation du Viager, c’est l’histoire de Jeanne Calment.
Celle-ci, sans héritier à l’âge de 90 ans, vend son appartement à son notaire. Ce dernier a alors 47 ans. Il mourra 30 ans plus tard, mais Jeanne Calment, elle, était toujours en vie. L’épouse du notaire paiera encore un loyer pendant deux années, jusqu’à la mort de Jeanne Calment à l’âge de 122 ans et 5 mois. Finalement, les acquéreurs auront payé l’appartement plus de deux fois son prix mais on oublie systématiquement de préciser que Jeanne Calment vivait en maison de retraite et qu’il s’agissait donc d’un viager libre. Les revenus (les loyers) générés par la location du bien ont financé la rente viagère.
Par ailleurs, le pourcentage pour Jeanne Calment d’atteindre l’âge de 122 ans, était d’une chance sur dix millions, soit une probabilité extrêmement mince. Voilà comment faire d’une exception : une généralité !
Comment réhabiliter l’image du Viager ?
Même s’il ne séduit qu’une infime partie de la population, le viager est un contrat gagnant-gagnant pour les vendeurs qui ont besoin d’un complément de revenu à vie tout en restant chez eux et les acquéreurs-investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine immobilier sans avoir recours au crédit.
Pour les vendeurs, c’est une solution très intéressante pour les personnes sans héritiers directs et/ou avec une retraite insuffisante pour subvenir à leurs besoins et/ou maintenir leur niveau de vie et pouvoir d’achat et/ou réaliser des projets.
Mais pour comprendre les avantages de ce dispositif en fonction de sa situation, il est important d’en connaitre le fonctionnement, que l’on vous rappelle dans les articles « Améliorer son pouvoir d’achat en vendant en viager : nous vous expliquons pourquoi et comment ? » et « Investir en nue-propriété va me demander un effort d’épargne important alors que je ne vais pas percevoir de loyer : VRAI OU FAUX ? ».
Enfin et surtout, il est primordial d’être accompagné et conseillé tout au long du processus par un expert de ce type de transactions immobilières.
En vous renseignant auprès de ceux dont c’est le cœur de métier, vous aurez tous les renseignements et informations nécessaires pour prendre une décision éclairée et vous aurez la garantie d’un contrat sécurisé et respectant l’équilibre des parties.
Face à la stagnation voire la baisse tendancielle des pensions de retraite, poussant les séniors à rechercher des revenus complémentaires et aux banques qui deviennent de plus en plus frileuses pour accorder des prêts : le viager est une solution éthique, avantageuse, efficiente et rentable, très très loin de son image écornée !
En conclusion, les avantages du viager :
Pour le vendeur (crédirentier) :
- bénéficier d’une rente mensuelle à vie lui assurant un complément de revenu, en partie défiscalisée en fonction de son âge ;
- toucher un bouquet c’est-à-dire un capital immédiatement disponible qui peut être placé ou distribué à ses enfants et/ou petits-enfants ;
- rester dans son logement ;
- réaliser des économies en ne payant plus la taxe foncière, ni les gros travaux qui sont à la charge de l’acquéreur.
Pour l’acquéreur (débirentier) :
- bénéficier d’un prix d’achat intéressant grâce à la décote tenant compte de l’occupation du logement (droit d’usage et d’habitation : DUH) ;
- se constituer un patrimoine immobilier, avec un faible apport (uniquement le montant du bouquet) ;
- acquérir un bien immobilier sans recourir à un prêt bancaire, et donc sans payer d’intérêts ;
- éliminer les risques liés à la gestion locative ;
- bénéficier d’une fiscalité favorable, notamment du fait des frais de mutation réduits (la valeur du bien est réduite de la valeur d’occupation du logement) ;
- avoir la liberté de revendre le bien quand il le souhaite.
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