Posted by Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ? Vous souhaitez investir dans la pierre ? Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé au démembrement de la propriété immobilière : viager, nue-propriété, vente à terme ?
Nous vous présentons le fonctionnement du viager.
Le principe du viager
Avec le viager, vous devenez propriétaire, sans avoir à payer la totalité du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Vous bénéficiez d’un « crédit-vendeur », c’est-à-dire que vous payez une partie, le bouquet (entre 20 et 30% du prix) au moment de la signature de l’acte authentique de vente, puis une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur.
A RETENIR : le viager est un contrat qui comporte un aléa, la durée de vie du vendeur.
La rente viagère assure au vendeur un complément de revenu régulier jusqu’à la fin de sa vie. Le viager est ainsi une solution d’Epargne Retraite Immobilière (complément de retraite grâce à la monétisation de la propriété immobilière). Le vendeur continue d’occuper le logement (droit d’usage et d’habitation : DUH). Dans le cas d’un viager sur deux têtes, au décès du premier, le conjoint survivant continue d’occuper le logement et de percevoir la totalité du montant de la rente viagère (clause de réversibilité).
Le calcul du prix d’un viager
Les montants du bouquet et de la rente viagère sont inscrits dans l’acte authentique de vente.
Le calcul est effectué selon le barème Daubry. Il intègre l’âge du vendeur et son espérance de vie.
Le contrat (l’acte authentique de vente) prévoit l’indexation de la rente viagère, par exemple sur l’indice des prix à la consommation et la revalorisation de la rente en cas de libération anticipée du bien.
Viager occupé et viager libre
Dans le viager occupé (90% des vente), le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie) ou l’usufruit (occupation ou location du bien et perception des loyers). En fonction de la conservation du DUH ou de l’usufruit par le vendeur, l’acte authentique de vente précisera la répartition des taxes, des charges et des travaux entre le vendeur et l’acquéreur.
Dans tous les cas, l’acheteur – investisseur devra s’acquitter des gros travaux et réparations (murs, toiture,…).
Dans le viager libre (10% des ventes), l’acquéreur-investisseur prend immédiatement possession du bien. Il peut l’occuper ou le louer. Il est redevable de la totalité des taxes, des charges, des travaux et frais d’entretien.
Les protections du vendeur
- L’indexation annuelle de la rente viagère permet de garantir et conserver le pouvoir d’achat du vendeur.
- En cas de libération anticipée du bien par le vendeur, la rente viagère est revalorisée (en moyenne de 30%).
- Le privilège du vendeur est une garantie essentielle pour le vendeur – crédirentier. Il lui permet de se garantir des impayés, d’exercer une procédure de saisie immobilière et d’être intégralement payé des sommes dues en priorité et avant les autres créanciers. Ce privilège fait l’objet d’une inscription à la Conservation des Hypothèques par le notaire, le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
- La clause résolutoire permet au vendeur, en cas de défaut de paiement de la rente par l’acquéreur, de faire annuler la vente et de conserver le bouquet et l’ensemble des rentes déjà versées.
- En cas de décès de l’acquéreur avant le vendeur, les héritiers devront continuer de payer la rente viagère.
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Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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