Posted by En monétisant la propriété immobilière, le viager propose de nombreux avantages aux seniors qui veulent profiter de leur retraite et faire face aux potentielles augmentations du coût de la vie.
La vente en viager est un type de démembrement de la propriété immobilière mais il existe de nombreuses modalités. A vous de choisir la formule la plus pertinente par rapport à vos objectifs.
Nous vous expliquons les avantages du viager.
LE PRINCIPE DU DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE
Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en 3 parties distinctes :
- l’abusus ou la nue-propriété (les « murs ») : droit de disposer de la chose
- le fructus : droit de jouir de la chose = location et perception des loyers
- l’usus : droit d’user de la chose = droit de l’habiter = occupation à vie
Il existe plusieurs types de viager avec chacun, leurs caractéristiques propres :
- Le viager occupé avec bouquet et rente viagère : le vendeur conserve l’occupation à vie (droit d’usage et d’habitation) ou la jouissance du bien (usufruit : occupation ou location et perception des loyers).
Avec la réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH), il peut rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie mais n’a pas le droit de le louer.
Il peut également décider de quitter son logement pour une raison ou pour une autre et dans ce cas, la rente viagère est revalorisée, en moyenne de 30%.
En contrepartie de la vente de la nue-propriété, le vendeur perçoit un capital (le bouquet, en moyenne 20 à 30% du prix) au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire puis une rente mensuelle à vie.
- Le viager libre : le vendeur cède la pleine-propriété de son bien et ne peut donc plus en profiter (ni y vivre, ni le louer). En échange, il perçoit un capital, le bouquet, au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis une rente viagère mensuelle.
- Le viager occupé sans rente ou vente en nue-propriété : le vendeur garde soit l’occupation à vie (Droit d’Usage et d’Habitation), soit l’usufruit.
Il reçoit immédiatement la totalité de la somme qui correspond à la valeur libre du bien à laquelle on a retiré la valeur d’occupation
LES AVANTAGES DU VIAGER OCCUPÉ
Le viager occupé représente 92% des opérations (source : baromètre Renée Costes 2022) et présente de nombreux avantages :
- Le senior continue à vivre chez lui : il conserve ses habitudes et son confort de vie. Il continue donc d’occuper son bien et perçoit un bouquet et des rentes viagères.
- Il réalise des économies : la taxe foncière, les charges propriétaires et les gros travaux sont payés par l’acquéreur-investisseur. Il continue de s’acquitter de la taxe d’habitation et des dépenses relatives à l’entretien courant de la maison ou de l’appartement.
- Une fiscalité très attractive et avantageuse : le bouquet est exonéré d’impôt pour la résidence principale et un abattement est appliqué sur la rente viagère dont le taux dépend de l’âge du premier versement de la rente :
- 70% à partir de 70 ans
- 60% entre 60 et 69 ans
- 50% entre 50 et 59 ans
- 30% si moins de 50 ans
- Un complément de revenus significatif : en moyenne, 72 597€ (capital) et 732€/mois (rente viagère) (source : baromètre Renée Costes 2022)
- Le maintien du pouvoir d’achat : la rente viagère est indexée annuellement sur l’indice des prix à la consommation.
- La réversion totale de la rente viagère : il est possible de protéger son conjoint en optant pour la réversion totale de la rente en cas de décès.
- Le bouquet permet d’effectuer des donations en limitant les frais de succession (chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans qu’il y ait de droits de donation à payer).
- La protection du vendeur : le privilège vendeur et la clause résolutoire offrent une protection en cas de non-paiement de la rente viagère.
LES AVANTAGES DU VIAGER LIBRE
Le viager libre offre plusieurs avantages.
- Des avantages fiscaux : abattement sur l’imposition de la rente viagère en fonction de l’âge du vendeur, 70% à partir de 70 ans.
- Un complément de revenus à vie : la rente viagère peut par exemple aider à faire face au coût de la vie, se faire plaisir, réaliser des projets, financer en partie un départ en maison de retraite,….
- La rente est indexée sur l’augmentation du coût de la vie.
- Le senior est libéré des contraintes du locatif.
- La protection du vendeur : le privilège vendeur et la clause résolutoire. Ces deux dispositifs permettent au vendeur de figurer parmi les créanciers prioritaires en cas de non-paiement de la rente. La clause résolutoire indique que si l’acheteur ne s’acquitte pas des versements, le vendeur peut demander à récupérer la pleine propriété de son bien. La vente est annulée et tous les versements déjà effectués sont conservés à titre de dédommagement.
En conclusion, la vente en viager est la solution pour une retraite sereine.
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